フラット35への借り換えの条件・メリット・注意点を解説
民間の住宅ローンからフラット35へ借り換えるときの対象条件、団信の扱い、物件検査、融資額の範囲、向いている人と注意点を、整理して説明します。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。変動金利の住宅ローンを使っていて、金利上昇への不安から、返済額を確定させたい人が、借り換え先として選ぶことがあります。ただし、借り換えには、融資の対象となる条件があり、物件が機構の定める技術基準を満たす必要があります。この記事では、フラット35への借り換えの条件と、メリット、注意点を説明します。制度の詳細は、住宅金融支援機構の最新の情報で確認してください。
フラット35の基本の仕組み
- 全期間固定金利: 借り入れ時に、完済までの金利と返済額が決まる。
- 保証人は不要で、保証料もかからない。
- 団信は任意加入: 加入すると、特約料が別にかかる。
- 返済期間: 最長35年(借り換えの場合は、残りの期間などにより、上限がある)。
- 取扱金融機関ごとに、金利や、手数料が異なる。
借り換えに利用できる条件
フラット35を、借り換えに利用するには、一般に次のような条件があります。詳細は機構の公式情報で確認してください。
| 項目 | 内容(一般的な傾向) |
|---|---|
| 借り換えの対象 | 現在のローンの返済のための借り入れ |
| 申込時の年齢 | 満70歳未満が目安(親子リレー返済を除く) |
| 返済負担率 | 年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下 |
| 融資額 | 一定の範囲内(上限が設定されている) |
| 物件 | 機構の定める技術基準に適合していること |
| 居住 | 自分が居住する住宅(投資用は対象外) |
| 融資額の範囲 | 現在の残高の範囲内で、諸費用の含め方は、取扱いによる |
物件の技術基準と、適合証明書
フラット35では、物件が一定の技術基準を満たしている必要があります。基準は、住宅の構造、耐久性、断熱性などです。基準を満たすことを証明するために、適合証明書を、検査機関から取得します。
- 築年数が古い物件や、増改築した物件は、基準を満たさない場合があります。
- 適合証明書の取得には、検査の費用がかかります(物件により異なる)。
- 基準を満たさない場合は、フラット35を利用できません。
購入時にフラット35を使っていた物件は、すでに基準を満たしている可能性が高いですが、借り換えで、あらためて確認が必要な場合があります。
団信の扱い
フラット35の団信は、任意加入です。
- 加入する場合: 団信の特約料が、別に必要です(年払い)。民間の団信のように、金利に含まれるわけではありません。
- 加入しない場合: 団信の保険料はかかりませんが、契約者が亡くなったときは、家族が返済を続ける必要があります。
団信の特約料を含めた、実質的な負担で、他のローンと比べてください。団信に加入できない人にとっては、フラット35は、選択肢の一つになります(団信の記事を参照)。
メリット
- 返済額が確定する。金利上昇のリスクを避けられる。
- 団信に加入しなくても借りられる。持病がある場合も、選択肢になる。
- 保証料や、保証人が不要。
- 取扱金融機関が多く、選べる。
注意点
- 当初の金利が、変動金利より高い傾向があり、毎月の返済額が増える場合がある。
- 金利が下がっても、固定金利なので、その恩恵を受けられない(借り換えが必要)。
- 物件検査の手間と費用がかかる。
- 融資の対象や、諸費用の含め方は、取扱機関ごとに異なる場合がある。
- 審査の基準が、民間の住宅ローンと異なる。
判断の手順
- 現在のローンの、金利と、残りの期間を確認します。
- フラット35の、金利と、諸費用を、取扱金融機関で確認します。
- 借り換えシミュレーターで、毎月の差と、回収期間を計算します。
- 団信の特約料を含めた、実質的な負担で、比較します。
- 物件が、技術基準を満たしているかを、確認します。
向いているケース
- 変動金利の上昇が不安で、返済額を確定させたい。
- 団信に加入できない、または、加入したくない。
- 今後の収入や支出が見通しにくく、返済額を一定にしたい。
向いていないケース
- 金利が低い変動金利で、繰上返済で元本を減らせる余裕がある。
- 物件の技術基準を満たさず、検査の費用が見合わない。
- 近い将来、住み替えや、完済の予定がある。
専門家に相談したほうがよい場合
物件の技術基準の適合や、手続きは、取扱金融機関や、適合証明を行う検査機関に相談します。家計全体の検討は、ファイナンシャルプランナーに相談するとよいでしょう。
民間ローンとフラット35を比べるときの視点
フラット35を、変動金利や固定期間選択型と比べるときは、毎月の返済額の差だけでなく、「将来の金利上昇に対する保険料」として、いくら余分に払っているかという視点で考えると、整理しやすくなります。
たとえば、フラット35の毎月の返済額が、民間の変動金利より、1万円高いとします(説明のための例示)。1年で12万円、10年で120万円の差です。この差額を、「金利が上がったときに、返済額が増えない安心への対価」として、払う価値があるかを考えます。逆に、変動金利で、浮いた1万円を貯蓄に回し、金利上昇に備える方法もあります。
どちらが正解というものではなく、家計の余裕と、不安への耐性によって、判断が分かれます。迷う場合は、金利タイプの選び方も、あわせて確認してください。
手続きの流れと、準備しておくもの
フラット35の借り換えは、民間のローンの借り換えと、基本的な流れは同じですが、物件検査の手続きが加わります。
- 取扱金融機関に、借り換えの相談と、事前審査の申し込みをします。
- 物件の適合証明書の取得を、検査機関に依頼します。
- 本審査を受け、承認されたら、契約します。
- 融資の実行と、現在のローンの完済、抵当権の登記を行います。
適合証明書の取得には、時間がかかる場合があるため、早めに、取扱金融機関に、必要な書類と、手順を確認してください。購入時に、すでに、適合証明書を取得している場合は、書類を、保管していないか、探してみてください。
よくある質問
フラット35は、どこで申し込めますか。
機構と提携する、銀行、信用金庫、ノンバンクなどの取扱金融機関で申し込めます。機構の公式サイトで、取扱金融機関を確認できます。
団信に入らないと、どうなりますか。
契約者が亡くなっても、ローンは、残ります。家族が、返済を続けるか、物件を売却するなどの対応が必要になります。
借り換えで、諸費用も融資に含められますか。
商品や、取扱機関によって、取り扱いが異なります。事前に、取扱金融機関に確認してください。
