住宅ローン借り換えは変動金利と固定金利のどちらを選ぶ?判断の基準
借り換えで変動・固定期間選択・全期間固定のどれを選ぶかを、返済額の変動リスク、家計の余裕、返済期間の観点から比較し、判断のための基準を整理します。
借り換えで金利タイプを選ぶとき、最初に決めるべきなのは「金利の低さ」ではなく、金利が上がったときに家計が耐えられるかどうかです。変動金利は当初の金利が低い傾向がありますが、返済額や総額が将来変わる可能性があります。固定金利は返済額が読めますが、当初の金利が高い傾向があります。どちらが得かは、結果として将来の金利次第で、事前に正解を知ることはできません。この記事では、タイプごとの仕組みと、自分に合う選び方を整理します。
金利タイプの3つの種類
| タイプ | 金利の動き | 特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 半年ごとに見直し | 当初の金利が低い傾向。返済額の見直しは原則5年ごと |
| 固定期間選択型 | 選んだ期間(3年・5年・10年など)は固定 | 期間終了後に、その時点の金利で変動か再固定を選ぶ |
| 全期間固定 | 完済まで同じ金利 | 返済計画が立てやすい。当初の金利は高めの傾向 |
変動金利を選ぶ場合の考え方
変動金利は、金利が上がったときに、返済を続けられる余裕があるかが判断の軸です。次の条件が複数当てはまるなら、検討しやすくなります。
- 毎月の返済額が、手取り収入に対して余裕のある水準である。
- 貯蓄があり、金利上昇時に繰上返済で元本を減らせる。
- 残りの返済期間が短く、金利変動の影響を受ける期間が限られている。
- 将来の収入の増加が見込める。
ただし、変動金利には5年ルールと125%ルールという仕組みを持つ商品が多く、金利が上がっても返済額がすぐには変わらない一方で、返済額に占める利息の割合が増え、元本が減りにくくなる場合があります。詳しくは変動金利の5年ルール・125%ルールで解説しています。
固定金利を選ぶ場合の考え方
固定金利は、返済額を確定したいときの選択肢です。
- 子どもの教育費や老後資金など、将来の支出が増える時期が見えており、返済額を固定して計画を立てたい。
- 収入が変動しやすく、返済額の変動リスクを取りたくない。
- 金利上昇のニュースを見ると不安で、家計の管理に影響する。
固定金利の当初の金利が高くても、金利上昇の不安を取り除く対価と考えられるかどうかが判断の分かれ目です。
固定期間選択型の注意
固定期間選択型は、当初の期間だけ金利が固定され、期間が終わると変動金利になるか、再度の固定を選ぶことになります。注意したいのは、固定期間終了後の金利が、当初より上がる可能性があることです。また、固定期間の途中で繰上返済や借り換えをすると、手数料がかかる場合があります。
一方で、終了時に再度借り換えるという選択肢もあります。その際は、諸費用を再び負担することになるため、諸費用の記事を参考に、回収できるかを確認してください。
金利上昇時の返済額を試算する
金利タイプを選ぶ前に、金利が上昇した場合の返済額を試算してください。たとえば、借入額2,800万円・27年の元利均等返済で、金利が0.9%のときと、2.0%のときを比べると、毎月の返済額は大きく変わります(説明のための例示)。
| 金利(年) | 毎月返済額の目安(2,800万円・27年) |
|---|---|
| 0.9% | 約9.7万円 |
| 1.5% | 約10.5万円 |
| 2.0% | 約11.2万円 |
| 3.0% | 約12.6万円 |
返済額シミュレーターで、金利を変えながら試算すると、自分の家計が許容できる金利の上限が見えてきます。
選び方の手順
- 現在の家計で、毎月の返済額の上限を決めます。
- 金利が2〜3%上がった場合の返済額を試算し、上限を超えるか確認します。
- 超える場合は、固定金利、または固定期間選択型を中心に検討します。
- 超えない場合でも、繰上返済に回せる貯蓄があるかを確認します。
- 複数の金利タイプで、総支払額と返済額の振れ幅を比べます。
専門家に相談したほうがよい場合
家計全体の収支や、子どもの教育費、老後資金との兼ね合いで、返済計画の組み立てが難しい場合は、ファイナンシャルプランナー(日本FP協会などの認定を受けた専門家)に相談するとよいでしょう。
年代と家計の状況による考え方の例
判断の一例として、家計の状況別に、考え方を整理します(一般的な傾向であり、個別の助言ではありません)。
| 状況 | 考え方の例 |
|---|---|
| 子どもが小さく、教育費が今後増える | 返済額を固定して、計画を立てやすくする選択が検討されやすい |
| 共働きで、収入に余裕があり、繰上返済ができる | 変動金利でも、金利上昇時に、元本を減らして対応しやすい |
| 定年が近く、残りの返済期間が短い | 金利変動の影響を受ける期間が短く、変動でも影響は限られやすい |
| 収入が不安定(自営業、歩合給など) | 返済額の変動リスクを避けるため、固定を検討しやすい |
どの場合も、「金利が上がったとき、返済を続けられるか」を、最初に確認してください。また、金利タイプは、借り換えのたびに、見直すことができます。ただし、そのたびに諸費用がかかる点も、あわせて考えます。
金利タイプを決めた後に、見直すタイミング
金利タイプは、一度決めたら終わりではなく、状況が変わったときに、見直すことができます。たとえば、次のタイミングです。
- 固定期間選択型の、固定期間が終わる時期
- 家計の収入や、支出が、大きく変わったとき(出産、転職、教育費の増加など)
- 金利の水準が、大きく変わったとき
- 繰上返済で、残高が、大きく減ったとき
見直しの方法は、現在の金融機関で、金利タイプを変更するか、別の金融機関に借り換えるかです。どちらも手数料がかかるため、損益分岐の考え方で、費用に見合うかを確認してから、進めてください。
よくある質問
変動金利は危険ですか。
危険とは言い切れません。返済額が将来変わるリスクがありますが、そのリスクを許容できる家計の余裕があれば、選択肢になります。リスクを理解したうえで選ぶことが重要です。
途中で金利タイプを変えられますか。
多くの金融機関で、変動金利から固定金利期間選択型への変更が可能ですが、手数料がかかったり、その時点の金利が適用されたりします。変更の条件は、金融機関の契約書で確認してください。
全期間固定は割高ですか。
当初の金利は変動金利より高い傾向がありますが、将来の金利上昇を避けられる点が対価です。総額で得になるかは、将来の金利次第であり、事前に判断することはできません。
