住宅ローンの借り換えで得になる目安は?金利差・残高・残り期間の見方

住宅ローンの借り換えで得になるかどうかは、「金利差」だけでは決まりません。よく言われる目安は金利差が0.5〜1%以上、ローン残高が1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上ですが、これはあくまで経験則です。本当に判断すべきなのは、借り換えで減る利息の合計が、かかる諸費用を上回るかどうか、つまり損益分岐です。この記事では、その考え方と計算の手順を、例を使って説明します。

得になるかを決める4つの要素

借り換えの損得は、次の4つで決まります。

1. 金利差: 現在の適用金利と、借り換え後の適用金利の差です。「店頭金利」ではなく、優遇を差し引いた実際の金利で比べます。
2. ローン残高: 利息は残高に比例して発生するため、残高が大きいほど、同じ金利差でも減る利息が多くなります。
3. 残りの返済期間: 期間が長いほど、金利差の効果が積み上がります。残りが10年を切ると、効果は小さくなりがちです。
4. 諸費用: 事務手数料、保証料、登記費用、印紙税など。借り換えのたびに数十万円から百万円を超える額がかかることがあります。

この4つのうち、金利差、残高、残り期間は「利息の削減額」を大きくする要素で、諸費用はそれを打ち消す要素です。

損益分岐の計算方法

もっとも簡単な見方は、次の式です。

たとえば次の条件を考えます(いずれも説明のための例示です)。

元利均等返済で計算すると、毎月の返済額は現在のローンで約10万円強、借り換え後で約9万円台後半となり、毎月の差は約1万円台前半です。仮に毎月1万円の差とすると、65万円÷1万円で65か月、つまり5年強で諸費用を回収できます。残り27年(324か月)のうち、回収後の約259か月分が、そのまま「得」になる計算です。

一方、金利差が0.3%しかなければ、毎月の差は数千円程度にとどまり、回収に10年以上かかることもあります。住み替えや繰上返済で途中で完済する可能性があるなら、その時点までに回収できるかも見る必要があります。

目安の「3つの条件」を使うときの注意

「金利差1%以上、残高1,000万円以上、残り10年以上」といった目安は、広く紹介されています。しかし、次の点に注意してください。

• 諸費用が低い商品なら、金利差が0.5%でも得になることがあります。逆に、諸費用が高い商品では、金利差が1%あっても期待ほどの効果が出ないことがあります。
• 変動金利から変動金利への借り換えと、変動金利から固定金利への借り換えでは、意味が違います。固定へ借り換える場合は、金利が下がらなくても、将来の返済額を確定させるという目的があり、単純な損益では測れません。
• 返済期間を延ばして毎月の返済額を下げる場合、毎月は楽になりますが、利息の総額は増える可能性があります。

借り換えで見落としやすい費用と条件

損益分岐を計算する際には、次の費用や条件も含めて確認してください。

• 現在のローンの繰上返済手数料: 全額を繰り上げて完済する際に、手数料がかかる場合があります。固定金利期間中は、手数料が高く設定されていることがあります。
• 保証料の戻り: 現在のローンで保証料を前払いしている場合、完済時に未経過分が戻ることがあります。ただし戻るまでに時間がかかり、手続きが必要です。
• 団信の保険料: 借り換え後の団信の保険料(金利に含まれるか、別払いか)で、実質的な負担が変わります。
• 住宅ローン控除への影響: 控除を受けている場合、借り換え後の控除の扱いに条件があります。住宅ローン控除と借り換えの記事で詳しく扱っています。

判断の手順

1. 現在のローンの残高、適用金利、残りの期間を、返済予定表や残高証明で確認します。
2. 借り換え先の候補を複数選び、優遇適用後の金利と、諸費用の見積もりを取ります。
3. 借り換えシミュレーターで、毎月の差と回収期間を計算します。
4. 自分が今の家に住み続ける予定の年数と、回収期間を比べます。
5. 審査や団信などの条件を確認します(審査に通る条件も参照)。

専門家に相談したほうがよい場合

ペアローンや収入合算、親族間の持ち分、リフォームの追加借り入れを伴う場合は、判断が複雑になります。ファイナンシャルプランナーや、借り換え先の金融機関の相談窓口で、個別の状況を確認することをおすすめします。

住み替えや売却の予定がある場合

借り換えの効果は、その家に住み続ける期間によって、変わります。回収期間が5年かかるとして、4年後に売却する予定なら、諸費用を回収できないまま、ローンを完済することになります。

そのため、借り換えを検討するときは、「今の家に、あと何年住むか」を、おおまかにでも、考えておくことが大切です。次の表は、考え方の例です。

なお、転勤や、家族構成の変化で、住み替えの時期が変わることもあります。確実に予定できない場合は、回収期間が短い(諸費用が小さい)借り換えを、選ぶほうが、安全です。

よくある質問

金利差が0.3%でも借り換えは意味がありますか。

残高が大きく(たとえば4,000万円以上)、残りの期間が長く、諸費用が低い商品であれば、意味がある場合があります。ただし、多くの場合は回収に時間がかかるため、シミュレーションで確認してください。

変動金利から固定金利への借り換えは得ですか。

金利が下がるとは限りません。将来の返済額を確定させ、金利上昇のリスクを避けることが目的です。保険料のような「安心の対価」として、金利の上乗せを許容できるかを考えて判断します。

借り換えは何回でもできますか。

法律上の回数制限はありませんが、そのつど審査と諸費用が必要です。繰り返すほど諸費用の負担が積み重なるため、回収期間を確認してから進めてください。

参考・出典

• 金融庁 — 住宅ローンを含む金融商品に関する、利用者向けの情報
• 住宅金融支援機構 — 固定金利型ローンの仕組みと、借り換えに関する情報
• 全国銀行協会 — 銀行取引や住宅ローンに関する相談窓口の案内