繰上返済と借り換え、どちらが得?併用の考え方と判断のしかた
住宅ローンの繰上返済と借り換えの違い、効果の比べ方、期間短縮型と返済額軽減型、併用するときの順番と注意点を、計算例つきで解説します。
手元の資金に余裕があるとき、住宅ローンの負担を減らす方法として、繰上返済と借り換えがあります。繰上返済は、元本を減らして利息を減らす方法で、借り換えは、金利を下げて利息を減らす方法です。どちらが得かは、金利差、残高、手元資金、諸費用で決まります。実際には、併用(繰上返済をしてから借り換える、または借り換えてから繰上返済をする)が、有効な場合もあります。この記事では、それぞれの効果と、判断のしかたを説明します。
繰上返済と借り換えの違い
| 項目 | 繰上返済 | 借り換え |
|---|---|---|
| 内容 | 元本の一部または全部を、前倒しで返済 | 別のローンを借りて、現在のローンを完済 |
| 減る利息 | 返済した元本にかかる利息 | 金利差による利息 |
| 手数料 | 無料〜数万円(金融機関による) | 数十万円〜百万円超 |
| 手元資金 | 必要 | 不要(諸費用を除く) |
| 審査 | 不要 | 必要 |
| 団信 | 継続 | あらためて加入 |
繰上返済の種類
繰上返済には、2つの種類があります。
- 期間短縮型: 毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする。利息の軽減効果が大きい。
- 返済額軽減型: 返済期間は変えず、毎月の返済額を減らす。毎月の負担が軽くなる。
利息の軽減効果は、期間短縮型のほうが大きいのが一般的です。一方で、家計の余裕を確保したい場合は、返済額軽減型が向いています。
効果の比べ方(例)
(説明のための例示)
残高2,800万円、現在の金利1.7%、残り27年、手元の資金300万円がある場合を考えます。
A. 300万円を繰上返済(期間短縮型)
残高が2,500万円に減り、毎月の返済額(約10.8万円)は変わらず、期間が約3年半短くなります。利息の軽減額は、おおむね170万円前後です。
B. 借り換え(金利0.9%、諸費用65万円)
毎月の返済額が約1万円下がり、完済までに支払う総額は、諸費用を含めても、約290万円少なくなります。
この例では、金利差が0.8%と大きいため、借り換えのほうが、軽減効果が大きくなります。金利差が小さい場合は、繰上返済のほうが有利になることもあります。
併用するときの順番
借り換えと繰上返済を、併用する場合の考え方です。
1. 繰上返済をしてから借り換える
先に、手元の資金で、元本を減らします。メリット:
- 借入額が減り、借り換えの審査に通りやすくなる(担保評価額との関係が改善)。
- 借り換えの諸費用のうち、手数料率に応じる部分が、減る(定率型の場合)。
注意点: 現在のローンの繰上返済に、手数料がかかる場合があります。
2. 借り換えてから繰上返済をする
先に、金利を下げて、その後、低い金利のローンに、繰上返済をします。ただし、金利が低くなったローンに繰上返済をする効果は、金利が高いローンに対する効果より、小さくなります。
一般に、金利の高いローンのときに、繰上返済をするほうが、利息の削減効果が大きいです。このため、繰上返済と借り換えの両方を行う場合は、借り換えの前に、繰上返済をするほうが、有利になることが多いです。ただし、手数料や審査の条件も影響するため、個別に確認してください。
手元の資金の使い方
繰上返済に、手元の資金をすべて使うのは、避けます。次の資金は、手元に残しておきます。
- 生活防衛資金: 生活費の半年〜1年分程度が目安とされることが多い。
- 近い将来の大きな支出(教育費、車の購入、リフォームなど)。
- 病気や失業などの、予期しない出費への備え。
住宅ローン控除を受けている場合は、繰上返済で残高が減ると、控除額が減るため、利息の軽減額と、控除の減少額を、比べる必要があります(控除の記事を参照)。
判断の手順
- 現在のローンの、残高、金利、残りの期間を確認します。
- 繰上返済に使える資金と、手元に残す資金を決めます。
- 借り換えシミュレーターで、借り換えの効果を試算します。
- 繰上返済の効果(期間短縮型の利息軽減額)を計算します。
- 両方を、総額で、比べます。
- 併用する場合は、順番を考えます。
繰上返済のときの注意
- 手数料: インターネットで手続きすれば、無料の金融機関がある一方、窓口では、手数料がかかる金融機関もあります。
- 最低金額: 繰上返済には、最低金額(たとえば、10万円以上)が決まっている場合があります。
- 固定金利期間中: 固定金利の期間中は、繰上返済に、手数料や、制限がある場合があります。
- 住宅ローン控除: 残高が減ることで、控除額が減ります。
専門家に相談したほうがよい場合
手元の資金の使い方は、教育費や老後資金との関係で、判断が難しくなります。ファイナンシャルプランナーに、家計全体の視点で、相談することをおすすめします。
迷ったときの、簡易的な判断の流れ
繰上返済と借り換えのどちらを優先するか、迷ったときは、次の流れで、整理してみてください。
- 金利差が、0.5%以上あるか: ある場合は、借り換えの効果が出やすい。
- 手元資金に、余裕があるか: ない場合は、繰上返済は、難しい。
- 借入額が、担保評価額を超えていないか: 超えている場合は、先に繰上返済で、残高を減らす。
- 残りの期間が、10年以上あるか: ない場合は、借り換えの効果は、小さい。
- 現在のローンの、繰上返済手数料が、高くないか: 高い場合は、固定金利期間の終了を、待つことも考える。
どちらを選んでも、家計の余裕を残すことが、基本です。住宅ローンの返済を、急ぐあまりに、生活費や、緊急時の資金が、不足しないようにしてください。
よくある質問
繰上返済は、少額でも効果がありますか。
少額でも、元本が減れば、利息は減ります。ただし、手数料がかかる場合や、最低金額が決められている場合は、効果と比べて、判断してください。
借り換えしたいが、手元に諸費用がありません。
諸費用を、借入額に含められる商品があります。ただし、その分にも利息がかかり、審査で、借入額が増えます。借入可能額の記事を参照してください。
期間短縮型と返済額軽減型は、どちらを選べばよいですか。
利息を減らしたい場合は、期間短縮型です。毎月の負担を軽くしたい場合は、返済額軽減型です。家計の状況で、選んでください。
